De afgelopen weken werden er bij bosjes verkeerde aannames gedaan bij het tekort welke werd gepresenteerd op de grondexploitatie van de eerste fase van het Middengebied, ook wel Vijfde Dorp genoemd. Dit verlies van 6,8 miljoen euro lijkt veel en is misschien een valse start maar dat kan alle kanten op. Maar de timing van het verlies is wel heel erg bijzonder, in dezelfde periode waarbij de gemeente ook nog een keer bezuinigingen af moet roepen en de OZB moet verhogen.
Vooralsnog hebben deze twee zaken niks met elkaar te maken en kan dat nog 20 jaar zo blijven. Maar ooit op een dag zal de afrekening zijn. Dan zal blijken, als het huidige college al lang met pensioen is, of het middengebied nog wat kost. Maar dat alle bedragen en miljoenen rondvliegen, kan een hoop verwarring geven. Daarom deze analyse, met daarin vooral uitleg in leesbare taal. Het is best een lang verhaal maar hiermee hoopt Gouwe IJssel Nieuws het een begrijpbaar te maken voor de lezers.
Gronden
Zuidplas voert een actief grondbeleid waarbij zij alle gronden wil aankopen, bouwrijp maken en als het kan weer verkopen aan de bouwende partij. Prijzen van grond zijn markt gedreven, dat wil zeggen, bouwgrond levert veel meer op dan landbouwgrond.
Dat laatste is nog een ding. Als je als gemeente grond koopt tegen een marktwaarde van bouwgrond van zeg 50 euro per vierkante meter en je gaat er voorlopig niks mee doen, kost dat de gemeente veel geld. Gemeenten moeten volgens het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) de boekhouding inrichten en als gronden niet worden gebruikt, moet dit in de boeken terug worden gebracht naar echte waarde. Meestal is dat landbouwgrond en dat is vaak 70% lager dan de boekwaarde. De grond is dan nog maar 15 euro waard.
Waar blijft die 35 euro dan? Die wordt dan in een verliesvoorziening opgenomen en daarmee de schuld weer vooruitgeschoven totdat de verkoop plaats gaat vinden en dan de grond weer 50 euro of zelfs meer waard is. Maar tegen het verlies moet wel garantstelling zijn, daarvoor wordt de voorziening (soort van spaarpot) grondexploitaties gebruikt. Als dat te weinig is, gaat de gemeente bijbetalen of andere spaarpotten er tegenover zetten.
GREX of Grondexploitatie
De grondexploitatie is dus een aantal spaarpotten, schulden en opbrengsten in een blender bij elkaar gemikt en hopen dat er geen verlies wordt gedraaid. De gemeente kan meer van dit soort Grexen hebben. Want het probleem van de Zuidplaspolder en negatieve afschrijvingen zijn al een probleem dat langer speelt.
We zetten de klok even terug naar 2012. Op dat moment waren diverse bestemmingsplannen al door gemeenteraden van Zevenhuizen-Moerkapelle, Moordrecht en Nieuwerkerk aan den IJssel goedgekeurd en was men gefuseerd tot de nieuwe gemeente Zuidplas. Echter was men vergeten een goede geurcirkel te trekken rondom een varkenshouderij in de plannen. De Raad van State was meedogenloos, de cirkel past niet en daarom werden enkele bestemmingsplannen vernietigd. Zuidplas moest gronden uitnemen en een verliesvoorziening nemen. Daar bovenop kwam er een
Nog minimaal 20 jaar wachten op resultaat
Met andere woorden, het verlies bij de aanvang van 6,8 miljoen euro kan er over 20 jaar, als het project afgerond zijn nog steeds een verlies zijn maar kan ook leiden tot een kostenneutraal of een positief eindresultaat. Dit alles hangt van veel onzekerheden af zoals grondprijs, afschrijvingen, rente, markt en de keuze van woningen. Sociale woningbouw levert veel minder op dan huizen maar de gemeente heeft wel een huisvestingstaak. Schuiven, wat bijvoorbeeld de VVD kan voorstellen van sociaal naar (middel)dure woningen kan het resultaat verbeteren.
Schulden
Zuidplas moet de gronden wel aanschaffen en daarvoor worden leningen afgesloten. Hiermee loopt de netto schuld quote van de gemeente de aankomende jaren wel op. In de begroting is hiervoor al een berekening gemaakt. Maar ondanks dat Zuidplas de schuldquote “veilige” limiet van 130 overschrijdt, zijn er volgens de gemeente geen zorgen. Vanuit de Grex wordt dit weer terugbetaald.
