Rapport door Karakus : ‘Lokale woningcorporaties rond Zuidplas moeten woningen Vestia in Nieuwerkerk kopen’

De lokale woningcorporaties in en rond Zuidplas moeten de woningen van Vestia kopen. Die conclusie trekt Hamit Karakus in een rapport welke hij heeft opgesteld als bestuurlijk regisseur inzake Vestia-gemeenten en verstuurd heeft aan de Tweede Kamer.

Karakus (oud wethouder in Rotterdam) was hiervoor door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gevraagd. Zijn opdracht aan de bestuurlijk regisseur is het onderzoeken en voorstellen van concrete, werkbare oplossingsrichtingen tussen gemeenten en woningcorporaties in en rondom gemeenten waar Vestia actief is.

Zuidplas is één van de zes gebieden die worden aangemerkt als maatwerkgemeente. Vestia heeft voornamelijk in Nieuwerkerk aan den IJssel huurwoningen in de sociale sector die rond 2000 zijn overgenomen van woningstichting Ons Huis. Vestia heeft hierna nog wel een paar kleine investeringen gedaan maar echt nieuwe projecten op gebied van sociale volkshuisvesting gedaan. De laatste jaren is het onderhoud sober te noemen.

Door verkoop van en woningen te verplaatsen boven de sociale huurgrens heeft Vestia de afgelopen jaren getracht om het financiële gat te dichten. Eind 2011 is Vestia in problemen gekomen door rentedalingen in haar leningen- en derivatenportefeuille.  Deze affaire zorgde zelfs voor een parlementaire enquête.

De verkoop van woningen in de sociale sector zorgt ervoor dat er te weinig sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Dit tekort geeft problemen voor het woonbeleid van de gemeente. Daarom heeft de gemeente Zuidplas eerder aangegeven dat bij verkoop van appartementen Vestia toestemming voor het splitsen moet vragen aan het college van B&W in Zuidplas. Deze heeft eerder geen toestemming verleend aan Vestia toen de verkoop van de Bomenwijk dreigde.

In het rapport van Karakus staan diverse oplossingsrichtingen maar over Zuidplas valt een optie van nieuwbouw om verkochte woningen te compenseren bijvoorbeeld weer af. De enige optie die overblijft is de overdracht aan een andere verhuurder in, zoals in het rapport omschreven als : ‘het overdragen van het Vestiabezit in de maatwerkgemeenten aan een (coalitie van) lokale corporatie(s)

In Zuidplas worden Woonpartners Midden-Holland en Mozaïek Wonen als bestaande en Woonbron als nieuwe bron, als mogelijke overnamepartners gezien. Verkoop aan bewoners of de commerciële markt is volgens het rapport geen optie. Quawonen, Woonstad en Woonzorg Nederland hebben aangegeven niet de meest voor de hand liggende partners voor overname te zijn, maar vanuit verantwoordelijkheidsbesef en bij bewezen noodzaak wil men wel een helpende hand toesteken als dit gevraagd wordt.

Mogelijke verkooppartners

Vestia geeft aan dat ze zowel voor geld als in ruil voor andere activa-passiva (zoals bijvoorbeeld andere gebouwen of gronden) wil verkopen. De woningen moeten dan worden verkocht als “minimaal marktwaarde in verhuurde staat”. Hiermee verandert er voor de huurder niets als de woning wordt verkocht. Verkoop van gebouwen door Vestia verstoord wel weer de financiële balans en daarom heeft Vestia liever activa-passiva dan een zak met geld.

Volgens het rapport van Karakus is het echter niet alleen iets waar andere woningstichtingen bij moeten helpen, ook overheden moeten nu bijspringen met een pakket aan maatregelen. Zo is hij van mening dat de overdrachtsbelasting bij deze reddingspoging niet geheven moet worden en er vrijstelling is voor de saneringsheffing. Een probleem is de ouderdom van de woningen in Zuidplas en hierdoor is er ook achterstand in de duurzaamheid aanpassingen. Voorbeeld hiervan is de oude ketels in de Ingenieur Leemanstraat en Prins Alexanderlaan waar de hoge stookkosten veel onrust hebben veroorzaakt.

Energielabel van woningen in Zuidplas.

Karakus is van mening dat de gemeente Zuidplas haar steentje ook bij moet dragen: “Gemeenten zouden anderzijds ook een financiële bijdrage kunnen leveren. Tijdens de gesprekken zijn verschillende mogelijkheden aan de orde gekomen, variërend van het beschikbaar stellen van bouwgrond tegen gereduceerd tarief (uiteraard rekening houdend met staatssteun-regels) tot de oprichting van een Wijkontwikkelingsmaatschappij indien sprake is van een herstructureringsopgave. Een andere mogelijkheid is de oprichting van een gemeentelijk duurzaamheidsfonds

Karakus sluit ook steun van andere andere corporaties niet uit ;” corporaties met een vermogensovermaat van buiten de regio helpen een eventueel financieel tekort in een maatwerkgemeente te overbruggen. Hierbij zijn verschillende constructies denkbaar, waaronder het (tijdelijk) overnemen van Vestiabezit in een maatwerkgemeente, om deze (tijdelijk) te laten beheren door een lokale corporatie met minder vermogen”.

Om de snelheid te behouden stelt hij ook voor bestuurlijke tafels in te stellen met de woningcorporaties per gemeente. Indien nodig wil hij ook het ministerie van BZK, de Provincie, gemeenten in de regio en andere regionale corporaties aan tafel hebben. Deze tafels moeten al na de zomervakantie aan de slag gaan.

Omdat Vestia het wil verkopen in verhuurde staat blijft het huurcontract hetzelfde. Hiermee gaan de huurders niets van merken. In het rapport wordt er wel met nadruk op gewezen dat veel huurders al veel onzekerheid hebben ervaren en dat er rust voor hen moet komen.

Lees hier het hele rapport

Woningbezit Vestia in Zuidplas